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五线小城市房价涨到一平米10000元,这种情况正常吗?

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丨丶英勇青铜侠客

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发表于 2020-2-4 11:57:38 | 显示全部楼层 |阅读模式
五线小城市人均收入不足5000元,房价却涨到一平米近10000元,这种情况正常吗?你怎么看待这种情况?
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丨丶英勇青铜侠客

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2019-10-1
发表于 2020-2-4 11:58:37 | 显示全部楼层
关于房价我有一个观点,就是合理的房价,就是当地平均一个人一个月的工资,能够买一平米房子。而房价过高开始有泡沫的时候,就相当于家庭两个人一个月的工资才能买一平米房子。假如两个人工资都买不了一平米,那么,泡沫无疑。
显而易见,五线城市工资3000,如果这是当地平均收入水平的话,房价8000元到1万元,显然非常不合理,已经有很大的泡沫了。
之前我曾经专门写过一篇关于日本房价的文章,对于日本的房价做了统计。经历过经济危机后,失去了二十年的邻国日本,在房价问题上非常值得借鉴。
日本的人均收入,数倍于我国国民。但是日本的房价,永久产权的房价,只算使用面积不算建筑面积的房价,精装修拎包入住的房价,多在平均万元人民币左右。如果按照日本的收入房价比的话,我国多数城市的房价显然2000-4000元更为合理靠谱。
如果再看看经历了次贷危机后的美国,房价同样比较合理。三四十万美元就可以买一套房子,而国民收入普遍四五千美元月薪。一个人不吃不喝,十年足够买一套房子了。
回到问题本身,月薪3000元,两口子一个月收入6000元,假如买一套8000元一平,100平米的房子,两口子都要不吃不喝11年。
那么,买了房子,还吃饭吗?
买了房子,还买衣服鞋子吗?
买了房子,还有钱娱乐消费吗?
买了房子,还有钱看病就医吗?
买了房子,还敢要孩子吗?
…………
这种情况已经形成,所以会有放开二胎但是人口出生率并没有快速提升,反而迅速回落。
所以中低端的消费开始下滑,越来越多的企业经营出现问题。
国民财富都集中到房产上时,巨大的风险正在凝聚。
如何破解,需要大毅力,大决心,大智慧。
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丨丶英勇青铜侠客

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2019-10-2
发表于 2020-2-4 11:58:45 | 显示全部楼层
五线城市,房价涨到1万一平,是否正常,不知道,我只知道我们这里算四线应该是弱四线城市,房价在15年已经达到1万,目前,房价达到1.6万。我们市里均价已经8600了,而县里最贵的房价我在17年遇到一个,他说1.6万——只是因为通了高铁。
单纯以多少以平来看房价,未必准确客观,主要还是要看当地的产业情况和人口流入结构。以及当地政府的建设和规划的力度。
还是以我所在的市为例,15年,我买房时我的楼盘价格1万每平,而目前基本上在1.5万,我这套房应该在1.6万以上。之所以,我市的房价从15年的均价6000涨到目前均价8600以上,主要原因是:
第一,当地新进入恒大和碧桂园,万达,其中,碧桂园是11年进入我市,其楼盘逐步开发几期,目前进入第四期,而11年挂牌价是7000左右,好的8000多,而目前均价已经1.2万了。从这些大型开发商招商拍地建设再到售楼的几年里,当地政府肯定会稳定和活跃房价。否则,那么多地拍出去谁会接手?
第二,新区,新盘,以及学区房,拉高了当地的房价均价。其中,新区是我市主要的房价驱动因素。老城区基本上没有新楼盘,多数都是2000年前的楼盘和7-80年代的楼盘,城区老旧拥挤,而新区则大量出现,上述碧桂园,恒大,万达,也基本上是新区拍地。
第三,学区房。因为县里的人大量迁移上来市里,不论是工作调动升迁,还是隔代改善,还是做生意的,总之,县里的人占多数。以我自己住的这层楼来看,两梯期户,其中,就我一户是市里的,其他三户,都是县里上来的。而县里上来的都是为了买学区房。周边的学区房,从15年的8000元涨到目前的1.6万均价,还比我的小区涨的多。而我邻居,除了开学季,其他时间,基本没人住,只有我一户常住。其中,各县通了高铁,可能是县里人集中迁移到市里的一个核心因素。
因此,如果单纯以每平多少钱来看房价,并不客观不准确,还是要看具体每个城市的房价收入比水平和人口迁移以及城市规划的影响。如果说,单纯以房价高低来看,是否合理,要看房价收入比,目前我市的评论收入水平4000不到,房价均价8600,如果按100平算,则房价收入比为23倍(即不吃不喝23年,才能买得起房子),放在全国的评论水平去看也算中等,不算“太高”。如果以深圳为例,甚至的人均收入在1-1.5万,而房价均价在4.9万。假设依旧以100平计算,则房价收入比为30倍左右。
而事实上,无论是我市,还是深圳,这里所说的只是“均价”,如果要按满意的房子和地段来看,房价收入比都要达到50倍以上了。

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丨丶英勇青铜侠客

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发表于 2020-2-4 11:59:37 | 显示全部楼层
五线小城市房价过万,这种现象不正常。
在过去几年,楼市火爆,房价大幅飙升,很多三四线城市房价过万,让人惊奇的是,一些小县城房价也纷纷跨入万元大关。如果是刚需自住购房还好,如果为投资在五线城市买房,风险还是很大的。
本轮三四线甚至N线小城市房价上涨的根本原因在于棚改+去库存+最强力竞争对手(一二线)被限购,资金无处可去。这三个原因,全部都是短期因素,根本无法持久。

房价短期看政策,中期看土地,长期看人口,显然从长期来看,这些小城市人口都属于净流出,未来住房需求不足。而且小城市收入水平也比较低,无法支撑过万的房价。
所以,就算是现在N线小城市房价现在依然红火,实际上也是很危险的,因为现在高房价是缺少根基的,而且未来房价也缺少人口和购买力支撑。

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丨丶英勇青铜侠客

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发表于 2020-2-4 12:00:23 | 显示全部楼层
五线城市房价涨到1万元的单价,确实不正常。因为五线城市流动人口不足,就业不充分,造成房价虚高,有价无市,高房价长期空转,中长期对城市创造性种杀。
近几年从2015年开始,四五线城市楼市经过几年爆炒,房价从在高位上近乎又翻倍。这次炒作推手,万科,恒大,碧桂源,国内一线地产商和当地省级地产商,在四五线楼市开发新楼盘,高标准精品楼盘,持继几年将当地房价拉升到高位,可一线地产商拉到高价位,他们投资重点准一线城市,在四五线城市置地稀少,但客观上造成五线城市房价飞速上涨。
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五线小城市经过这轮地价和房价飞涨,城市基础设施也迈上新台阶。城市建设更漂亮,公园,城市绿化更多。这是房价上涨带来好方面。
房价上涨带来负面因素就多,城市中小制造业不充分,人员就业不充分,人口呈净外流出状态,迁入到本市人口减少,呈倒流,购房人群的减少,无法支撑高房价。
高房价进一步挤压实体经济的生存,小微创业者,开个店铺租金攀升。辛苦一年到头,赚的钱基本用来偿还租金,许多店主感叹给房东打了一年工。店铺林立,每年剧增,造成部分出租率低,造成资源浪费。对家庭为单位消费者,因为高房价还款压力,就业艰难不易,中年人生活压力大增,家庭支柱不能倒下,不能失业,不能生病,不能没收入。房贷,小孩教育费用,日常生活费,房贷占家庭支出过大,损害个体在其他日常消费。
五线城市购置小三室,120平米,加上各种税费,简装修,没有150万无法入住。年收入6万元,需要25年不吃不喝才能购置一套。日本需要收入与购房成本需要13年,房子仅仅只是一种生活设施,居住,休息,却成为生活支出重要负担。因为附加户口,小孩上学教育学区房,城市人身份标签。
高房价不可持继,未来泡沫最大的区域就在四五线城市中,房价没有支撑,以迁出为主,鹤岗就是典型的净流出人口过多,导置房屋空率高,房价六七万就可买一套二手房。相信五线城市会演绎 成鹤岗模样。区域化中心如准一线城市,各省会城市房价相对坚挺。
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