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富力地产怎么样?

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发表于 2020-1-15 06:43:20 | 显示全部楼层 |阅读模式
富力地产怎么样?

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丨丶英勇青铜侠客

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发表于 2020-1-15 06:44:10 | 显示全部楼层
富力一直很低调,但近两年,关注这家房企的人越来越多了。
一方面,是因为富力的规模越来越大了。
2018年全年,富力地产实现权益销售金额1310.6亿元,权益销售面积1018万平方米,同比分别增长60%和61%。
另一方面,则因为富力出于战略考虑,放缓传统增量市场的发展,同时购入优质商业资产。
2017年,富力以很便宜的价格收购万达项目酒店,产生了131亿元的非经常项目损益,当年的净利润因此有大幅增长。
富力与部分房企差异化的操作,引发各种评论,同时赢得了评级、投资机构的青睐。
2019年3月和4月,惠誉及穆迪分别上调了富力地产的评级展望
2019年7月8日、7月12日,国际知名投行摩根大通先后增持富力地产392.51万股及849.78万股,增持后持股比例占富力在港上市流通股的5.48%。
最近,财富中文网就发布了最新的《财富》中国500强排行榜。富力以2018年营业收入768.6亿元的业绩,位列第123名,较去年上升13名。
与其他千亿巨头相比,富力的战略到底有什么特点?对下一步的发展意味着什么?
明源君研究了富力近几年的数据,发现,富力已达成了大部分巨头想要达成的3个目标:
1、可以拿到成本合理的钱。对于资金密集型企业的来说,这是脱颖而出的关键能力。
2、可以拿到便宜的地。在面粉贵过面包、很多城市限价的今天,能坚持不拿贵地,并拿到适合自家产品的便宜的地,就意味着未来的发展机会。
3、能克制自己的规模欲望,持续稳健增长,保持规模和利润的平衡。在自己有高速增长可能,大多数人以规模论英雄的今天,保持清醒做到这一点,是不容易的。
下面明源君详细来说这3个目标分别是怎么实现的。
通过拓宽融资渠道并提高评级
富力地产融资成本合理
近两年,很多房企都觉得融资难、融资贵。怎么借到钱,特别是便宜的钱,成为一个难题。。
然而,根据富力地产的公告,截止今年6月30日,富力累计新增借款319.95亿元。
之前的2018年,富力地产公开发债超过20次,融资500亿元以上。
而且,富力借到的钱,成本较同行平均水平低。
克而瑞发布的数据显示,2018年64家重点房企的平均融资成本为6.61%。
相比之下,富力2018年的平均借贷利率为5.74%,只比2017年全年略微上调了一点,融资成本控制在行业平均水平之下。
富力为啥还能以比同行相对低的成本借到钱?!?明源君研究后认为,有以下一些原因:
首先,富力地产是港股上市公司、千亿房企,比绝大部分房企都要优质和稳健得多(目前主流银行都制定了白名单制度,只给五十强房企和地方龙头提供开发贷)。
其次,富力地产的有息负债以中长期负债为主,回售时间分散,货币资金余额多,压力很小。
财报数据显示,截至2018年底,短期借款及长期借贷一年内到期部分合计占比为 32.03%;长期借款占比为 67.97%。
如下表所示,就一年内到期的负债而言,富力地产2019年的公司债券回售选择权到期情况比2018年大幅改善,无论是回售的时间集中度还是规模,均较为分散(2018年5月底至7月中曾集中到期262亿元)。
▲资料来源:上海证券交易所网站、Wind资讯
根据公开信息,富力地产2019年1-6月内回售选择权到期的公司债券均已实现全额续期留存,合计176.5亿元。
截至2019年6月底,2019年内剩余回售选择权到期的债券规模仅为69亿元。
而截至2019年3月末,公司货币资金余额约为400亿元,对回售行权到期的债券覆盖程度高。
整体上来看,对于一年内到期的债务,富力地产偿债能力很强。
此外,衡量企业资产负债情况及偿债能力的主要指标是资产负债率、流动比率、速动比率等指标。
从主要指标来看,与同行业企业相比较,富力地产整体资产负债率及偿债能力处于行业合理水平。资产负债率低于行业的平均值86.67%,流动比率高于行业平均值1.33,整体经营较为稳健。如下表所示:
▲资料来源:根据上市房企公司债券2018年年报统计
基于此,今年4月份,惠誉及穆迪分别确认将富力地产的评级展望上调至「稳定」,主要反映了该公司的流动性改善,估计流动性及资本结构将持续好转。
这也得益于富力2018年内采取的一系列措施:
1、2018年,富力集团面对8亿美元离岸优先票据到期和262亿元投资者有回售选择权的境内公司债,“开源节流”,通过加快经营性现金回售、审慎管理现金流出,控制土地储备收购节奏并积极拓宽融资渠道等措施成功处理。
2、凭借银行及债券投资者对其资金实力及品牌能力的认可,富力地产于2018年内成功发行境内公司债143亿元,超短期融资券82亿元,资产证券化产品14亿元及多种类型债券融资。
3、富力与多家中国商业银行建立稳定的关系,积极开辟银行贷款及项目融资等新型的融资方式。
坚持土地收购的“三大原则”
去年新增土储均价仅2600元/平米
一般来说,土储是房企最重要的生产资料,今天的土储就是未来的销售规模。
当然,并不是土储越多就越牛。土地储备很大程度上决定了房企发展的速度和质量。
对开发商来说,地拿错了,就一切都错了,比如前两年拿的地王,现在就比较痛苦。
相反,如果地拿对了,那即便在当前严厉的调控之下,依然也能赚到钱。
富力恰恰就在过去2年,坐拥了大量优质土储。
根据中信建投研究发展部的测算,2016年和2017年,新建房地产项目的拿地价占销售价的比重均超过38%,到2018年骤降至18.33%,甚至明显低于2015年29.42%的水平。
这意味着2018年拿地的项目,其平均利润空间会有所扩大。其中,二线城市的情况又明显要好于一线城市。
而富力地产就抓住了这波机会。其2018年收购了371亿元的土地储备,合共61块土地,建筑面积为1405万平方米。
其中,32块位于富力地产已布局的城市和地区,29块位于新进入的28个城市。由此富力的土地储备布局拓展到了96个城市和地区。
截至2018年底,富力共储备土地权益建筑面积约6951万平方米,其中权益可售面积为5783万平方米,拥有7300亿元土地储备货量,同比增长19%。
其中一线城市占比14%,二三线城市占比69%,海外城市占比17%。粤港澳大湾区土储权益可售货值达460亿元。布局均衡。
公告显示,2018年富力所持的开发中、可供出售及即将完工项目由88个增长至155个,增长76%。
为达成销售目标,富力集团计划2019年将销售项目超200个。新增的土储为此做好了充足准备。
更重要的是,富力的土储价格并不高。
为保证充足的资金周转,富力土地收购继续坚持土地收购的三大原则:
总价合适、利润预测达标、周转快速。
2018年,富力新增土储的平均价格仅2600元/平方米,明显低于2017年的3200元/平方米。如此低廉的优质土储,可以让富力地产更好地应对市场的波动。
因此,在2018年的年报中,富力有如下一段表述:
面对2019,富力集团表示将在强大的融资市场支持下继续保持稳健及稳定的扩张,将凭借着低于目前市价收购的5783万平方米充足土地储备应对房地产市场波动。
基于此,联合信用评级有限公司给予广州富力地产股份有限公司主体长期信用等级为AAA,评级展望为“稳定”。
评级报告指出,富力地产目前土地储备充裕,保持良好盈利能力,现金流状况有所改善;未来,随着在建项目的推进以及对酒店资产的整合,公司经营收入及盈利水平有望获得增长,且保持较强的竞争力。
克制规模发展欲望,坚持多元化战略
在规模和利润之间保持平衡
过去几年,整个房地产市场迎来一轮波澜壮阔的行情,规模战如火如荼。
很多房企为了冲规模可以不要利润,增收不增利的现象十分常见。在市场单边上行的时候,这种做法还可以维持。可是一旦进入调控之后平稳的市场环境下,不足立刻就会凸显出来。
而富力则克制自己的规模欲望,在冲规模和利润上,找到了较好的平衡。
财报数据显示,2018年全年,富力地产实现权益销售金额1310.6亿元,权益销售面积1018万平方米,同比分别增长60%和61%,相较2017年销售增速大幅提升,完成全年1300亿元销售目标。
如果从历年数据来看,过去三年来富力地产的销售金额增幅是在不断提升的,增幅分别为12%、34%、60%,发展势头良好。   
数据显示,2019年上半年,销售面积约551.68万平方米,同比增长25%,略高出计划。
在克而瑞发布的《2019年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中,富力权益销售金额位列行业第15位,体现出不俗的市场竞争力。
相比很多同行,富力地产还有一个优势是,其收入的多样性。
去年8月份,标普全球评级就认为,富力地产合约销售额的30%来自商业地产销售,收入多样性高于可比同行。
众所周知,2016年930调控以来,一二线城市的调控不断加码,住宅限购限售限价等轮番上阵,对销售带来不小的影响。相比之下,商业的销售受调控的影响则要小得多。
此外,还有一点比较难能可贵的是,富力地产较好地平衡了其销售规模扩大和利润增长的关系。
如果单从财务数据来看,富力地产2018年盈利由上年度214.26亿元大幅减少59%至87.29亿元。甚至有人以此来说事,认为富力实际利润大幅下滑。
然而,拆开来看,富力地产2017年净利润出现大幅度增长,主要是当年以低于公允价值的价格收购万达项目酒店,产生了131亿元的非经常项目损益。
假如扣除物业重新估值、汇兑损益影响及非经营项目的影响,富力地产2018年该数据约为77亿元,与2017年基本保持稳定。
同时,富力地产2018年的核心净利润为95.3亿元,同比2017年增长了49%。
至于很多人关注的当年收购的万达项目,自收购后,富力的酒店资产大幅增加,2018年酒店业务的经营净利润达13.5亿元,已实现持续稳定的现金收益。
富力地产2019年下半年的重点工作之一是促销售、抓回款,以销售为中心展开工作,为应对销售及回款时间紧、任务重等情况,富力还要求各地区公司须成立回款工作小组,提高回款效率。
富力的行动比其他很多公司行动得要早,相信将为其销售的增长提供有力保障。
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发表于 2020-1-15 06:45:01 | 显示全部楼层
曾经的“华南五虎”之首,在富力最强大的时候,恒大、碧桂园都还只是它身后的“小弟”。
今天的富力看上去仍然有实力。特别是在大本营广州,富力可以说称霸CBD。如果你在珠江新城走一圈,会发现几乎是富力的天下,很多栋写字楼和高级酒店都是富力旗下。
但是,曾经的大哥今天还是落后了,当年的小弟恒大、碧桂园在高速扩张之后,已经远远拉开了距离。
我们来看上市公司最新的财报:富力1-10月实现销售1066.4亿元,销售面积993.11万平方米,同比分别上升11%和35%。这也意味着前十月已经突破千亿大关。看上去还不错,但如果对比恒大、碧桂园,差距就出来了。
恒大1-10月累计实现销售5435亿元,超额完成全年6000亿的销售目标毫无悬念;碧桂园1-10月累计实现销售4796.6亿元,全年超越2018年总销售额、再创新高也很轻松。
而且,富力的净负债率一直非常高,超过200%,而百强房企平均净负债率只有80%左右。这导致富力资金压力巨大,今年富力一度暂停拿地,发动公司全员卖房。整体来看,富力综合实力仍然不错,但有很大隐忧。
值得一提的还有富力2017年从万达手中收购了一堆酒店,本以为能大赚一笔,结果酒店导致资金大量沉淀,且回款周期漫长,反而成了拖累,也让富力的酒店业务亏损加剧。
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发表于 2020-1-15 06:45:19 | 显示全部楼层
广州富力地产股份有限公司(香港联合交易所上市编号:2777)成立于1994年,总部在广州,注册资金8.06亿人民币,集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务为一体,拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质,是中国综合实力最强的房地产企业之一。
富力的实力还是不容小窥


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发表于 2020-1-15 06:46:16 | 显示全部楼层
1.行业地位:富力地产这几年的行业排名大不如前了,的确有江河日下的颓势。
2.求职体验:面试过程中,HR竟然要求体检乙肝、艾滋等项目,公然违反国家相关规定。面完试发放offer前,居然说没有招人的编制,这么大的集团是闹着玩的吗?一点也不严肃,是不是以招聘的名义套取竞争对手的情报呢?
3.薪酬福利:整个薪酬福利跟其他大厂相比,完全没有竞争优势。月薪居然拆分成基本工资和月度绩效。给我的基本工资只有我原来的三分之二不到,这是开玩笑吗?在知乎上看到的很多说他们家欠薪、延迟发放,月度绩效没有法律效力一定要发的,他可发可不发,还每月递交绩效考核,繁琐且随时扣下你的奖金。
4.HR专业性:我都提供了完整的薪酬流水,居然HR说他们从其他渠道调查到不一致,开玩笑吗?还有其他渠道比我自己的银行流水更靠谱吗?而且一直骗我在集团审批中,没有编制,在申请中,招人一点诚意都没有。
5.业务发展前景:不看好,看一下他们的商场,比如富力海珠城,一楼本来很空旷的都租出去密密麻麻的,给人觉得现金流紧张,继续赚钱,把商场弄成这样密密麻麻,太低端了,逛商场的客户体验也不好。商场里面运营也不好,商铺的商家换手频率很高。再看看他们的财务报表,欠债和现金流,未来业务描述,不太乐观。
6.建议:如果你没有其他选择,就去吧。有其他选择就别去了。毕竟,他们的品牌出来,以后跳去其他家是很难得到市场认可的。看一下各大房地产上市公司的市盈率,富力地产只有4倍多,远低于行业水平,这就是市场对他们不太看好的结果。
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